IFI : L’impôt sur la Fortune Immobilière expliqué aux investisseurs patrimoniaux
On avril 10, 2025 by AdminL’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace depuis 2018 l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). Il s’inscrit désormais dans une stratégie patrimoniale où l’immobilier prend une place centrale dans l’assiette fiscale. Alors, qu’est-ce que l’IFI, et surtout, qui est concerné par cette imposition ? Décryptage pour mieux anticiper, optimiser et protéger son patrimoine.
Qu’est-ce que l’IFI : une fiscalité centrée sur l’immobilier
L’IFI est un impôt annuel qui ne concerne que le patrimoine immobilier net détenu par les particuliers au 1er janvier de chaque année. Il est déclenché lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros. Contrairement à l’ancien ISF qui intégrait l’ensemble des actifs (financiers, mobiliers, etc.), l’IFI cible uniquement l’immobilier non affecté à une activité professionnelle.
Sont inclus dans le calcul :
- Les biens immobiliers détenus en direct (résidence principale ou secondaire)
- Les parts de sociétés à hauteur de la fraction représentant de l’immobilier
- Les SCPI, OPCI, SCI, etc.
En revanche, certains biens sont exonérés, comme les immeubles professionnels ou certains biens ruraux sous conditions.
Qui est concerné par l’IFI ?
L’IFI concerne les foyers fiscaux (personnes seules, couples mariés ou pacsés) dont le patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %, ce qui peut permettre à certains ménages d’éviter l’imposition.
Les contribuables résidant en France sont imposés sur l’ensemble de leur patrimoine immobilier mondial. Les non-résidents ne sont imposables que sur les biens situés en France.
Le barème est progressif, allant de 0,5 % à 1,5 %, en fonction de tranches définies, avec un seuil de déclenchement à partir de 800 000 € net.
Pourquoi l’IFI est un enjeu stratégique pour la gestion de patrimoine
Pour les contribuables concernés, l’IFI peut représenter une charge fiscale significative, surtout si l’immobilier constitue une part dominante de leur patrimoine. Il devient donc crucial d’intégrer l’IFI dans une stratégie patrimoniale globale.
Plusieurs solutions permettent d’optimiser son exposition à l’IFI :
- Rééquilibrer le patrimoine en diversifiant vers des actifs non imposables à l’IFI (assurance-vie, actions, obligations)
- Utiliser l’endettement stratégique (car les dettes liées à l’achat ou aux travaux peuvent être déductibles)
- Investir via des véhicules professionnels (comme les holdings ou les sociétés d’exploitation)
L’accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine est vivement recommandé pour mettre en place une stratégie sur mesure, légale et efficace.
En conclusion : anticipez pour mieux protéger votre patrimoine
L’IFI ne doit pas être perçu uniquement comme une contrainte fiscale, mais comme un levier d’optimisation patrimoniale. Connaître ses modalités, ses exonérations possibles, et les leviers à activer permet de mieux structurer son patrimoine sur le long terme. Si votre parc immobilier frôle ou dépasse les seuils, il est temps de repenser la structuration de vos actifs, avec l’appui d’un professionnel du patrimoine.
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